Mängel auf dem bau: Ein umfassender leitfaden

Mängel festzustellen ist zwar eine gängige Aktivität in der Baubranche, kann aber, je nach Umstand und Situation, unterschiedliche Bedeutungen haben.

Der Ausdruck wird in vielen Bauprojekten verwendet, deshalb sollte dem Auftragnehmer immer klar sein, was er in der jeweiligen Situation bedeutet. Denn auch abhängig von der Person, die den Ausdruck verwendet, kann die Bedeutung variieren. So kann sich “Mängel feststellen” beispielsweise auch ganz einfach auf eine Mängelliste beziehen.

Aber auch eine Mängelliste kann, je nachdem mit welcher Person man zusammenarbeitet, auf anderen Aspekten basiert.
Hier finden Sie einige Punkte, auf die sich eine Mängelliste in der Baubranche im Allgemeinen bezieht:

• Eine Liste der verbleibenden Aufgabe vor der Fertigstellung, die vom Vertragsverwalter erstellt wird. Diese Liste stellt sicher, dass der Auftragnehmer weiß, welche Arbeiten noch zu erledigen sind, bevor der Abschluss der Arbeiten zertifiziert werden kann.
• Eine Liste mit geringfügigen Punkten, die nach Abschluss der Arbeiten noch abgeschlossen werden müssen.
• Eine Liste mit wichtigeren Punkten, die noch ausstehen, wenn der Abschluss der Arbeiten kurz vor dem Abschluss steht. Diese Liste ist im Anhang der praktischen Ergänzung bei der Ausstellung des Zertifikats enthalten.
• Eine Liste mit wichtigeren Punkten, die noch ausstehend sind und erst mit der Ausstellung des Zertifikats für die praktische Ergänzung identifiziert wurden.

Es handelt sich bei einem Mangel also immer um etwas, das als fehlerhaft oder unvollendet beschrieben werden kann. Meistens sind das oberflächliche Fehler, aber es kann sich auch um eine fehlerhafte Verarbeitung handeln, die in naher Zukunft Probleme verursachen kann.

5 hauptkategorien für mängel in der baubranche

Im Allgemeinen bezieht sich der Ausdruck auf den Prozess des derzeitigen Eigentümers, ein Gebäude auf Mängel zu prüfen, die behoben werden müssen, wie zum Beispiel fehlende, beschädigte oder defekte Elemente.

Es kann sich aber auch um falsch montierte oder unvollständige Installationen handeln, wie ein fehlendes Scharnier einer Tür. Viele Probleme sind oberflächlich, aber gelegentlich können es ernstere Probleme wie falsch installierte Küchenarmaturen sein.

Natürlich ist es aufgrund der Vielfalt der Bauprojekte nicht möglich, alle Arten von Mängeln aufzulisten. Aber im Allgemeinen lassen sie sich in fünf Kategorien einteilen:

1. Vergessene elemente

In den meisten Fällen, wenn ein Projekt zum ersten Mal abgeschlossen wird, gibt es etwas, das vergessen wurde. Idealerweise sollte es nicht allzu oft passieren und die Mängel schnell von einem Auftragnehmer ergänzt werden.

2. Probleme, die erst nach einiger zeit auftreten

Eine zweite Kategorie sind Probleme, die möglicherweise nicht sofort auftreten sondern erst nach gewisser Zeit durch neue Materialien verursacht werden. Diese Mängel können z.B. durch Risse im Putz entstehen.

3. Eine schlechte ausführung

Die dritte Kategorie umfasst schlechte Verarbeitungen, die als die häufigste Definition von Mängeln angesehen wird. Es gibt mehrere Gründe für eine schlechte Verarbeitung: Entweder sind die Arbeiter am Arbeitsplatz einfach nicht dazu in der Lage oder vielleicht wurden die Konstruktionspläne nicht eingehalten. Oftmals kann es sich auch um eine Aufgabe handeln, die in Eile erledigt wurde, um Zeit und Geld zu sparen, wie zum Beispiel nicht lackierte Kanten von Türen und Fenstern oder eine nicht entlüftete Heizungsanlage.

4. Planungs- und materialprobleme

Die vierte Kategorie umfasst Planungs- und Materialprobleme. Diese können auftreten, wenn entweder das Gebäude falsch geplant oder falsche Materialien verwendet wurden. In jedem Fall ergeben sich direkte Auswirkungen auf den Prozess und eine Nichtkonformität.

5. Verborgene probleme

Zu guter Letzt bilden verborgene Probleme die fünfte Kategorie. Bei dieser Kategorie geht es um Probleme, die erst nach längerer Zeit auftreten und durch eine der oben genannten Kategorien verursacht werden können.

Wie läuft das feststellen von mängeln in der baubranche ab?

Jeder Punkt, der in die Mängelliste aufgenommen wird, sollte sorgfältig mit akribischen Details dokumentiert werden. Gleichzeitig sollten all diese Informationen mit allen beteiligten kommuniziert werden. Diese Mitteilung sollte immer schriftlich erfolgen, damit jeder über eine Kopie verfügt und keine Informationen ausgelassen oder vergessen werden. Es wird sogar empfohlen, Fotos zu machen, damit die Probleme in einen visuellen Kontext gesetzt werden.

Die wichtigsten Informationen, die in die Dokumentation der Mängelliste aufgenommen werden müssen, sind eine Nummerierung der Mängel, die verantwortliche Person, wo sich die fehlerhafte Stelle befindet, die Art des Problems, die Details des Problems, das Datum der Feststellung und die Person, die für die Korrektur verantwortlich ist. Auch der Status sollte vermerkt werden, z.B. 1 entspricht “ausstehend” und 8 “abgeschlossen”.

Kunden und potenzielle Eigentümer erstellen üblicherweise eine Mängelliste, aber ein professioneller Auftragnehmer hat immer eine eigene Liste, um zu verhindern, dass schwerwiegende Mängel zu weiteren Problemen führen. Nach Abschluss eines jeden Arbeitsschrittes, sollten Probleme so schnell wie möglich identifiziert und behoben werden.

Wenn Sie Generalunternehmer eines Projekts sind, ist es wichtig, eine Mängelliste mit Ihren Subunternehmern zu führen, um sicherzustellen, dass es keine Unklarheiten über die Qualität der erforderlichen Arbeiten gibt. In diesem Zusammenhang ist es üblich, dass ein Generalunternehmer einen bestimmten Betrag des an einen Subunternehmer zu zahlenden Betrags einbehält, bis die Aufgabe zufriedenstellend erledigt ist.

Architekten werden oft auch in eine Mängelliste aufgenommen, damit das, was gebaut wird, mit den Zeichnungen übereinstimmt. Es liegt in der Verantwortung des Architekten, alles hervorzuheben, was nicht gemäß der richtigen Spezifikation gebaut wurde.

Wenn es um das fertiggestellte Gebäude geht, so kann der neue Besitzer jemanden beauftragen, einen Fehlerbericht zu erstellen. Ein professioneller Inspekteur überprüft jeden sichtbaren Aspekt, sowohl innerhalb als auch außerhalb des Gebäudes.

In der Regel wird jedem Käufer empfohlen, das zu tun, bevor Verträge ausgetauscht und unterschrieben werden. Es kann allerdings sein, dass es Ihnen nicht gestattet wird eine Inspektion vor Abschluss der Arbeiten durchzuführen.

Bauherren können sich weigern, Ihnen den Zugang zu einer Immobilie vor ihrer Fertigstellung zu gewähren, da sie rechtlich gesehen noch Eigentümer des Grundstücks sind. Das macht es allerdings für Käufer vor allem nach dem Einzug schwieriger, da das Unternehmen behaupten kann, dass der Schaden erst später entstanden ist.

Was kommt als nächstes?

Nachdem ein Mängelbericht erstellt wurde, wird er in der Regel innerhalb von zwei Werktagen an den Käufer zurückgeschickt. Ein solcher Bericht kostet etwa 400€ zuzüglich Mehrwertsteuer.

Ab dem Zeitpunkt des Einzugs hat ein Hauskäufer rechtlich gesehen zwei Jahre, um Mängel zu melden – dazu zählen auch oberflächliche Mängel. Bauherren sind gesetzlich dazu verpflichtet, Probleme im Rahmen einer Garantie, die jedem Käufer zusteht und die sich auf bis zu 10 Jahre erstrecken kann, zu beheben.

Ist ein neuer Eigentümer der Ansicht, dass ein Bauherr nicht zufriedenstellend reagiert hat, kann er eine Beschwerde bei der zuständigen Behörde des betreffenden Landes einreichen.

Natürlich kann der Eigentümer auch vor Gericht gehen, aber das ist eine sehr kostspielige Option mit ungewissem Ausgang. Unter sehr extremen Umständen haben Kunden Banner vor dem Haus aufgehängt, mit der Botschaft “Kaufen Sie hier kein Haus, bevor Sie mit mir gesprochen haben”.

Allerdings sind es nur vereinzelte Fälle, die solche Maßnahmen erfordern. In der Regel gehen nur sehr wenige neue Hauskäufer mit ihren Beschwerden an die Öffentlichkeit, was daran liegt, dass sie kein Haus schlechtreden wollen, das eventuell in Zukunft wieder verkauft werden soll.

Das zeigt aber vor allem, warum das Feststellen von Mängeln so wichtig ist und warum schnell darauf reagiert werden sollte, um im weiteren Verlauf des Bauprojekts unerwünschte Nacharbeiten zu vermeiden. Heutzutage kann ein falscher Schritt für alle an einem Projekt Beteiligten schlechte PR bedeuten.

70 Fragen, die sie in ihre mängelliste aufnehmen sollten

Nachfolgend finden Sie 70 Fragen, die in eine Mängelliste integriert werden sollten, wie von SucceedwithContractors.com vorgeschlagen. Die vollständige Liste finden Sie hier. Die Fragen wurden nach der Kategorie der Artikel klassifiziert, zu denen sie gehören:

Decken

• Gibt es Rigips-Fugenbänder? Überprüfen Sie sowohl bei eingeschaltetem als auch bei natürlichem Licht.
• Sind die Löcher für Beleuchtung und Belüftung richtig gemacht worden?
• Können Sie Risse in der Decke erkennen? Vergessen Sie nicht die Dachfensterecken zu prüfen.
• Sind die Dachfenster richtig abgedichtet?
• Haben Sie Zugang zum Dachboden? Ist er richtig isoliert?
• Sind Rauchmelder installiert und funktionieren sie?

Wände

• Gibt es Fugenbänder, die nicht richtig abgeschliffen und gestrichen wurden?
• Können Sie Risse an Türen oder Fenstern finden? Überprüfen Sie auch die Ecken.
• Sind Schraubenköpfe durch die Rigipsplatten geplatzt?
• Sind Schraubenköpfe durch die Holzverkleidung geplatzt?
• Wurde alles fertig gestrichen?
• Können Sie Schäden und Quetschungen sehen?
• Gibt es Wandfliesen, die gerissen sind?

Türen und Fenster

• Können Sie Kratzer, Dellen oder Splitterungen an den Rahmen erkennen?
• Können Türen einwandfrei geöffnet und geschlossen werden?
• Schließen die selbstschließenden Türen so, wie sie sollten?
• Überprüfen Sie, ob alle Außentüren mit Gummidichtungen versehen sind.
• Wurden allen Türfegen angebracht?
• Überprüfen Sie, ob sich alle Türen richtig schließen lassen.
• Sind die Scharniere richtig verschraubt?
• Ist die Türschwelle richtig platziert und versiegelt, so dass ein Eindringen von Wasser vermieden werden kann?
• Sind Wand und Türrahmen richtig miteinander verbunden?
• Öffnen, schließen und verriegeln die Fenster problemlos?
• Sind alle Türanschläge richtig platziert?
• Gibt es Schäden an den Glasscheiben? Können Sie Anzeichen von Feuchtigkeit zwischen den Scheiben erkennen?
• Gibt es einen ausreichenden Luftzug unter den Türen?

Schränke

• Gibt es Schraubenenden, die innerhalb oder auf der Rückseite Ihrer Schränke freigelegt sind?
• Öffnen und schließen sich die Schranktüren so, wie sie sollten?
• Überprüfen Sie die Schrauben der Schrankscharniere. Sind sie richtig platziert?
• Überprüfen Sie die Leisten. Sind sie korrekt angebracht? Überprüfen Sie, ob sie genagelt oder verklebt sind.
• Wurden die Schließstangen richtig montiert? Überprüfen Sie die Qualität.

Anrichten

• Überprüfen Sie, ob das Waschbecken richtig mit der Arbeitsplatte verbunden ist.
• Können Sie Lücken an den Ecken der Arbeitsplatte finden?
• Überprüfen Sie, ob der Spritzschutz richtig angebracht ist.

Böden

• Erkennen Sie zerfetzten Enden auf dem Teppich?
• Überprüfen Sie die Übergänge. Ist alles richtig gesetzt?
• Sind die Fugen überall gleich groß?
• Sind die Bodenfugen korrekt abgedichtet?
• Sind die Fliesen in gutem Zustand? Überprüfen Sie, ob Schäden (z.B. Risse) vorliegen.
• Überprüfen Sie, ob die Fußleisten fachgerecht angebracht wurden.
• Gibt es Risse zwischen den Fußleisten und der Wand?
• Gibt es Schäden am Boden, die möglicherweise durch Bauarbeiten entstanden sind?
• Überprüfen Sie, ob die Übergänge zwischen verschiedenen Bodenbelägen sauber verarbeitet sind.

Mechanik

• Überprüfen Sie, ob die Abluftventilatoren ordnungsgemäß funktionieren.
• Überprüfen Sie, ob der Mikrowellenabzug korrekt installiert ist.
• Funktionieren die Diffusoren so, wie sie sollten?
• Können Sie Probleme bei der Installation der Thermostat(e) feststellen?
• Überprüfen Sie, ob die Ofenfilter sauber und in gutem Zustand sind.
• Sind die Luftkanäle ordnungsgemäß isoliert und abgedichtet? Überprüfen Sie, ob der Auftragnehmer nach Beendigung seiner Arbeit gereinigt hat?
• Können Sie Geräusche, Klappern oder Vibrationen erkennen, wenn Klimaanlage und Ofen in Betrieb sind?
• Funktionieren die Geräte einwandfrei?
• Kann die Dunstabzugshaube verwendet werden?

Sanitäranlagen

• Funktioniert die Trocknerlüftung?
• Überprüfen Sie, ob die Sanitärarmaturen richtig versiegelt sind.
• Ist der Müllentsorger (wenn es einen gibt) einsatzbereit?
• Überprüfen Sie die Absperrventile. Können Sie Probleme erkennen und sind sie überall dort installiert, wo ein Wasseranschluss (z.B. Bad, Küche) vorhanden ist?
• Überprüfen Sie, ob die Rohrleitungen in den Wänden leicht erreichbar sind.
• Überprüfen Sie, ob die Wasserhähne gut funktionieren.
• Können Sie Probleme mit der Toilettenspülung erkennen?
• Funktioniert der Warmwasserbereiter?
• Sind Ableiter und Rückflussverhinderer im Abfluss installiert?

Elektronik

• Überprüfen Sie, ob alle Telefonbuchsen funktionieren.
• Überprüfen Sie, ob die Abdeckplatten montiert sind.
• Ist es möglich, in Zukunft Deckenventilatoren zu installieren?
• Kann ein Wandschalter für Deckenventilatoren installiert werden?
• Sind die Stromkreise ordnungsgemäß beschriftet?
• Achten Sie darauf, dass das Garagentor einwandfrei funktioniert.
• Sind Steckdosen in allen Räumen installiert?
• Funktioniert die Bewässerungsuhr einwandfrei?
• Wo befindet sich das Schalterfeld?

Schlussworte

Die Bedeutung eines reibungslosen Prozesses für die Feststellung von Mängeln im Bauwesen ist enorm, unabhängig von der Art des Projekts. Daher sollten Sie bei der Erstellung von und Arbeit mit Mängellisten immer mit einem Auge in die Zukunft blicken.

Einfach ausgedrückt, sollten Sie einen einfachen und standardisierten Prozess etablieren, der sich auf zukünftige Projekte übertragen lässt. Dies kann eine große Investition sowohl für die gegenwärtige als auch für die zukünftige Entwicklung Ihres Unternehmens sein.

Je schneller und besser Sie bei der Erkennung und Behebung von Nichtkonformitäten reagieren, desto einfacher wird es sein die Kontrolle über Ihr Budget und Ihre 3-6-wöchige Planung zu behalten.

Natürlich haben einige Mängel eine ganz andere Bedeutung als andere. So haben einige Mängel keinerlei Auswirkungen auf das Projekt, andere aber schon, daher sollten Sie Ihre Pläne jederzeit digital aktualisieren und ständig im Auge behalten.
So können Sie einen intuitiven Projektüberwachungs- und Inspektionsprozess einrichten und kontinuierlich optimieren und Ihr Unternehmen dem Erfolg einen Schritt näher bringen.