6 fases van een bouwproject

Bouwprojecten kunnen erg variërend zijn, gebaseerd op hun schaal, het aantal stakeholders, het budget en de opleveringsdatum.

1. De voorstelling van het project

Normaal gezien begint de voorstelling van een project bij de klant. Dit is waar de droom begint en het onderzoek wordt verricht voor de juiste locatie en de specificaties/standaarden die gevold moeten worden.
Afhankelijk van het project, zal de voorstelling fases ook variëren. Het kan enige tijd duren, van een aantal dagen tot meerdere maanden of meer, afhankelijk van hoe spoedig het resultaat van het project verwacht wordt.
It goes without saying that construction workers usually don’t have much input during this stage, as the ball is still in the hands of the project owner. 

Het is vanzelfsprekend dat bouwwerkers normaal gezien niet veel input zullen hebben gedurende deze fase, aangezien de bal nog steeds in het veld van de projecteigenaar ligt.

2. Design

Zodra het project klaar is om van start te gaan, wordt het tijd om na te denken over het ontwerp. Echter is dit nog steeds een voorbereidende fase, wat betekent dat er nog niks definitief is op dit moment. Desalniettemin, tijdens de designfase begint meestal ook het bieding proces.

Het team dat de leiding heeft over het ontwerp, geleid door een architect of een ingenieur, zal ervoor moeten zorgen dat alle staatsregulaties en codes nagekomen worden zonder dat de visie van de projecteigenaar al te veel verloren wordt. Ook moet er gekeken worden dat de nieuwbouw voldoende bruikbaar zal zijn.

Normaal gezien zijn er vier verschillende stappen in de designfase, met betrekking tot programmering en haalbaarheid, schematisch ontwerp, designontwikkeling en contractdocumenten.

Gedurende de programmatie en haalbaarheidsstap, worden elk van de projectdoelen uitgelijnd. Meerdere beslissingen worden gemaakt in deze fase, zoals hoe groot het gebouw zal zijn, de ruimte die gebruikt zal worden en de hoeveelheid kamers.  

Het schematisch design in een sketch die de ruimte laat zien, zowel als de materialen, kleuren en zelfs de texturen. Deze sketch zal gebruikt worden gedurende de designontwikkeling om onderzoek te doen naar de benodigde werktuigen en de hierbij betrokken kosten, inclusief de gebruikte materialen.

Zodra de contractdocumenten opgesteld zijn, wordt alles afgesloten en gefinaliseerd, aangezien hiermee de laatste tekeningen en specificaties op papier staan. Deze documenten worden gehanteerd wanneer er biedingen worden gemaakt op het project.

3. De pre-constructie fase

Deze fase begint wanneer alle biedingen zijn verzameld en een aannemer is gekozen die het grote werk zal uitvoeren. Zodra de aannemer geselecteerd is, wordt het projectteam samengesteld.
Een projectteam heeft de taak om de bouwwerf voor te bereiden vooraleer het werk kan beginnen. Een generale regel is dat de volgende specialiteiten in het team aanwezig moeten zijn:

• Contract administrator
• Projectmanager
• Opzichter
• Werfingenieur
• Veiligheids- en gezondheidsmanager

In nauwe samenwerking met de aannemer, is het projectteam ten eerste verantwoordelijk voor het bezoeken van de werf om milieu onderzoeken uit te voeren. Deze onderzoeken zullen het projectteam de mogelijkheid geven om enige milieu gerelateerde uitdagingen die eventueel tevoorschijn kunnen komen te detecteren en voorspellen. Grondtesten zijn een cruciaal onderdeel van deze stap.

Wanneer alle informatie verzameld is, kunnen de bevindingen bekeken worden door de stadsautoriteiten. Dit kan meestal een lange tijd duren, aangezien alle bezorgdheden en meningen gehoord en beantwoord moeten worden. 

4. De inkoop fase

Nu wordt het tijd voor het projectteam om alle materialen, werktuigen en werkkrachten te bestellen. Deze fast van het project kan meer of minder complex en uitdagend zijn naargelang de grootte van het project, de beschikbare middelen en de afgesproken start datum.

Veel van de grote bouwbedrijven hebben hun eigen inkoopafdelingen. In deze gevallen is het veelvoorkomend dat het bouwbedrijf tegelijkertijd de inkopen doet voor meerdere projecten, om zo een grotere staffelkorting te bemachtigen. Voor kleinere projecten kan dit proces erg variëren.

Al dit werk wordt normaal uitgevoerd door de hoofdaannemer, echter zijn er ook momenten dat de onderaannemer de leiding zal nemen voor bepaalde onderdelen van het project. De onderaannemers kunnen bijvoorbeeld verantwoordelijk zijn voor het inhuren van hun eigen werkkracht of het bemachtigen van hun eigen materialen, zodat zij precies weten dat ze niks tekort zullen komen voor het uitvoeren van hun taken.

5. De bouwfase

Vooraleer het bouwwerk van start kan gaan, wordt er een pre-constructie meeting gehouden om te verzekeren dat iedereen op dezelfde lijn zit voor wanneer het bouwen begint. Deze meeting bevat normaal gezien informatie over de volgende onderwerpen:

• Hoe krijg je toegang tot de werf
• De kwaliteitscontrole van het project
• Hoe en waar bewaar ik alle materialen
• De uren die iedereen zal werken

 
Elke werknemer kan een uniek schema ontvangen. Het is belangrijk om te onthouden dat deze unieke schema’s van elkaar kunnen afwijken naarmate de verschillende rollen van elke werknemer. Dit is vooral het geval voor onderaannemers die past kunnen beginnen zodra bepaalde eerdere taken zijn voltooid. Het wordt snel duidelijk dat een slechte planning op dit moment kan leiden tot serieuze vertragingen en budgetoverschrijdingen.
 
Zodra de meeting voorbij is en er geen overgebleven vragen zijn, kan de eerste stap van het project beginnen. Het doel vanaf dit moment is om alles zorgvuldig gepland te hebben zodat alles verloopt zonder problemen. Natuurlijk komt dit zelden voor, aangezien er altijd wel iets fout loopt tijdens een bouwproject.
 
Om valkuilen de vermijden tijdens het plannen van uw bouwproject, zou u een digitale oplossing kunnen gebruiken.

6. Fase na de bouw

Tot slot, maar zeker niet onbelangrijk, is er de fase na de bouw. Zodra al het werk op de werf voltooid is, kan het project stilletjes aan tot een sluit komen.

Desalniettemin, zijn er nog een aantal stappen die voltooid moeten worden vooraleer de sleutels van het gebouw aan de projecteigenaar kunnen overhandigd worden.

Globaal gezien, wordt de slotfase van het project opgedeeld in drie kritische stappen:

1. Nieuwbouw inbedrijfstelling

Ten eerste wordt er een inspectie van het gehele gebouw uitgevoerd. Wanneer het bouwproces vlot en correct is verlopen, zijn deze inspecties meestal niet te moeilijk om door te komen.
De reden hiervoor is dat eerdere inspecties alvast verlopen moeten zijn gedurende de verschillende fases van het bouwen. Hierdoor zijn enige problemen al gevonden en opgelost tegen de tijd dat de laatste inspectie uitgevoerd wordt.

Zodra alles nagekeken is, wordt het tijd voor het projectteam om de klant te trainen in het gebruiken en onderhouden van de nieuwbouw. Dit is een erg belangrijke stap aangezien dit zal bijdragen aan het verhogen van de levensduur van het project.

2. Bewoning van de Eigenaar

Zodra de training is afgerond, kan de eigenaar het gebouw overnemen. Vanaf dit moment begint de garantieperiode. Op deze manier, voelt de projecteigenaar zich veilig met de gedachte dat hij genoeg tijd heeft om alle systemen, infrastructuur en materialen grondig na te kijken.

Er zijn drie soorten garanties in de bouw:

• Express garantie: Is normaal ingesloten bij het contract.  
• Impliciete garantie: Wordt opgelegd door de wet.
• Wettelijke voorgeschreven garantie: Wordt geïntroduceerd in de regulaties van een staat/provincie.  

3. Sluiting

Dit is de laatste stap in het langdurige proces van het ontwerpen en voltooien van een bouwproject. Het projectteam moet alle contractuele afspraken nakijken om zeker te zijn dat het project vrij is van enige juridische aansprakelijkheid.

Vanaf dit moment, is het ook een goed idee om review te doen van het voltooide project, wat zou kunnen helpen om enige onafgewerkte zaken te detecteren en te kunnen analyseren hoe dit had kunnen voorkomen, zodat dit in de toekomst vermeden kan worden.

Deze review kan ook de fundering leggen voor een diepgaand projectvoltooiingsrapport.

Laatste woord

Aan het einde van de dag, is elke fase van een bouwproject een ketting van taken, beslissingen en tools. De complexiteit van het project varieert afhankelijk van de grootte de het type van het project, maar er zijn altijd een aantal kernstappen die niet overgeslagen kunnen worden.

Onfeilbare communicatie tussen de verschillende stakeholders en beslissingen gebaseerd op feiten zijn de twee fundamentele pilaren in het stroomlijnen van een bouwproject en het verzekeren dat alle fases ontwikkelt en voltooid zullen worden binnen het afgesproken tijdschema en budget.

Mocht u graag nog dieper in de details duiken met betrekking tot de specifieke aspecten van het bouwmanagementproces, neem dan zeker een kijkje naar onze uitgebreide constructie management gids!