Snagging in constructie: Een uitgebreide gids

Snagging is een veelvoorkomende term in de bouwindustrie, echter is het eigenlijk spreektaal en heeft het een variërende betekenis afhankelijk van de omstandigheden.

Het woord zal gebruikt worden in verschillende projecten, dus het is belangrijk om te weten in welke context een aannemer het woord toepast. Ook kan het verschillende betekenissen hebben voor verschillende mensen. Snagging kan ook benoemd worden als een punchlijst, wat vaker voorkomt bij de Amerikanen.

Het wordt duidelijk dat een snagging lijst dus verschillende betekenissen kan hebben afhankelijk van de persoon die het gebruikt, naar wie er gecommuniceerd wordt en het type werk dat de context bepaalt.
Hier zijn alvast enkele dingen die vaak benoemd worden als een snagging lijst in de bouwindustrie:

De pre-voltooiing lijst van uit te voeren werken die opgesteld wordt door de contract administrator. Deze lijst verzekert dat de aannemer bewust is van het werk dat nog uitgevoerd moet worden vooraleer de praktische voltooiing gecertificeerd kan worden.

Een lijst met kleine uitvoeringen die nog voltooid moeten worden voor de praktische voltooiing.

De lijst met niet zo kleine uitvoeringen die geïdentificeerd wordt als openstaand wanneer de praktische voltooiing in zicht komt. Deze lijst wordt geïncludeerd in de appendix van de praktische voltooiing wanneer het certificaat wordt overhandigd.

Een lijst met niet zo kleine uitvoeringen die nog openstaan en niet werden geïdentificeerd totdat het praktische voltooiing certificaat werd overhandigd.

Zoals iedereen kan zien, een snag is altijd iets dat gezien wordt als defect, kapot, of incompleet. De meeste snags zijn cosmetisch, maar ze kunnen ook veel erger zijn en kunnen ook foutief werkmanschap beschrijven, welke voor problemen kan zorgen in de nabije toekomst.

5 hoofdcategorieën van snagging in de bouw

In globale termen, snagging refereert naar het proces van de nieuwe eigenaar, oftewel de klant, die een nieuw gebouw nakijkt voor kleine fouten die nog opgelost moeten worden. Vaak zal dit iets kapot of beschadigd zijn.

Of het kan iets zijn dat niet fatsoenlijk is geplaatst, of niet compleet lijkt, zoals een deur zonder scharnieren. Vele problemen zijn oppervlakkig, maar soms kunnen ze serieuzer zijn zoals keukenapparatuur die niet fatsoenlijk is geïnstalleerd.

Wat voor andere problemen kunnen eventueel opkomen? Natuurlijk, aangezien de variatie bij bouwprojecten, is het onmogelijk om ze allemaal op te noemen. Maar in algemene termen kunnen ze verdeeld worden in vijf categorieën.

1. Vergeten aspecten van het project

In vele gevallen, wanneer een project voor het eerst voltooid wordt, zal er iets vergeten zijn. Hopelijk gebeurt dit niet al te vaak en is het slechts een kleine fout die snel opgelost kan worden door de aannemer.

2. Problemen die pas later tevoorschijn komen

Een tweede categorie zijn problemen die niet meteen tevoorschijn komen, welke veroorzaakt worden door nieuwe materialen die tijd nodig hebben om in te werken. Deze problemen komen dan later tevoorschijn zoals scheuren in het plamuur.

3. Slecht vakmanschap

Een derde situatie is slecht vakmanschap, wat normaal gezien benoemt wordt als de meest voorkomende definitie van snagging. Dit kan voorkomen vanwege een aantal redenen: oftewel zijn de werknemers gewoon niet goed genoeg, of ze worden gehaast om tijd en geld te besparen, of de design plannen werden gewoonweg niet nauwkeurig genoeg gevolgd. Dit kan gevolgen hebben op bijvoorbeeld de deuren en ramen die niet netjes overal netjes zijn geverfd of een verwarmsysteem dat niet waterpas geplaatst wordt.

4. Design en materiaal problemen

Een vierde reden kan relateren aan design, waar het gebouw eventueel onvoldoende ontworpen is of de fouten materialen worden gebruikt. In deze gevallen heeft dit een directe impact op het proces en zal er een non-conformiteit opkomen.

5. Latente defecten

Tot slot, latente defecten. Dit zijn problemen ie pas tevoorschijn komen na een aanzienlijke tijdsperiode en kunnen veroorzaakt worden door eender van de bovenstaande problemen.

Hoe snagging in de bouw te werk gaat

Elk artikel dat geplaatst wordt op de snagging lijst zal zorgvuldig gedocumenteerd moeten worden met nauwkeurige details en alle informatie moet gecommuniceerd worden met alle betrokken partijen. Deze communicatie moet altijd schriftelijk zijn, zodat iedereen een kopie heeft en geen informatie verloren of weggelaten wordt. Het wordt vaak aangeraden om foto’s te maken, zodat het bewijs ook visueel gedocumenteerd wordt.

De belangrijke informatie die betrokken moet worden in de snagging lijst documentatie is een artikel nummer, de persoon verantwoordelijk voor het snaggen van een artikel, waar het snagg artikel zich bevindt, het soort probleem, de details van het probleem, de datum van het probleem en wie verantwoordelijk is om dit op te lossen. De status van de snagging artikelen moet ook benoemd worden, waar 1 openstaand betekent en 8 betekent dat het is voltooid.

Klanten en toekomstige eigenaren zullen uiteindelijk ook een snagging lijst maken, maar een aannemer zal eerst en vooral een eigen snagging lijst maken gedurende het gehele project, om toekomstige problemen te vermijden. Tijdens elke fase van het werk zullen problemen worden genoteerd en opgelost zodra ze bekend worden, zodat alles op orde blijft.

Als u een hoofdaannemer voor een job bent, is het cruciaal om een snagg lijst bij te houden met uw onderaannemers om te verzekeren dat er geen misverstanden ontstaan over de kwaliteit van het uitgevoerde werk. Op deze manier, is het duidelijk dat de hoofdaannemer een bepaald bedrag van de betaling aan een onderaannemer vasthoud en pas vrij laat wanneer een taak wordt voltooid naargelang de verwachtingen van de betrokken partijen.

Architecten zullen vaak een bijdrage leveren tot de snagging lijst om te verzekeren dat wat er gebouwd wordt overeenkomt met de tekeningen. Het is de verantwoordelijkheid van de architect om opmerkingen te plaatsen wanneer er iets afwijkt van de correcte specificaties.

Wanneer het aankomt op het voltooide product, kan een nieuwe huiseigenaar betalen voor een snagging survey. De bekwame snagging inspecteur zal dan het gebouw bekijken op elk zichtbaar aspect, zowel het interieur als het exterieur van het gebouw.

Een koper wordt vaak aangeraden om dit te laten uitvoeren vooraleer ze contractuele afspraken sluiten met een ontwikkelaar. Echter zullen sommige ontwikkelaars pas een snagging survey toestaan wanneer het project volledig is afgerond.

Huizenbouwers kunnen de toegang weigeren tot de locatie vooraleer de bouw voltooid is, aangezien zijn legaal nog steeds eigenaar zijn van het land. Voor een huizenkoper, kan het moeilijker worden nadat ze zijn ingetrokken aangezien de huizenbouwer kan argumenteren dat de nieuwe eigenaar verantwoordelijk is voor enige schade die wordt opgemerkt na de verkoop van het gebouw. Natuurlijk is het voor een aannemer wel eenvoudiger om problemen op te lossen wanneer het huis nog leegstaand is.

Wat nu?

Zodra een snagging rapport zoals deze wordt voltooid, zal het normaal gezien teruggestuurd worden naar de koper binnen twee werkdagen. Een survey zoals deze kost normaal rond de €300+BTW of meer.

Een huizenkoper heeft in de werkelijkheid twee jaar de tijd na verhuis om enige defecten te melden, welke ook cosmetisch kunnen zijn. Huizenbouwers worden legaal aangespoord om deze problemen op te lossen naargelang de garantie van de koper. Deze garantie kan in sommige gevallen zelfs oplopen tot 10 jaar.

Wanneer een nieuwe huiseigenaar niet tevreden is met de reactie van een huizenbouwer, kunnen ze klagen bij de Raad van Nationale Huizenbouwers, of hun garantievoorziener. Overige maatregelen die ze kunnen nemen zijn een klacht maken over de garantievoorziener bij de Financiële Ombudsman Service. Of ze kunnen een melding maken bij de Consumenten Code voor Huizenbouwers, welke een geschillenoplossing service aanbieden.

Natuurlijk kunnen ze ook een juridische weg volgen, maar dit kan een dure optie blijken met een onduidelijke uitkomst. In zeer extreme omstandigheden hebben ontevreden klanten wel eens een doek uit hun raam gehangen met berichten zoals “Koop hier geen huis zonder eerst met mij te spreken over de problemen”.

Voor elke betrokken partij, zullen er hopelijk slechts een beperkt aantal gevallen zijn waar dit soort tactieken werden gebruikt om een situatie op te lossen. Er zijn daadwerkelijk slechts weinig huizenkopers die hun problemen publiek maken, wat vaak komt door het feit dat ze niet te veel slechte praatjes willen maken over een huis dat ze ongetwijfeld in de toekomst weer willen verkopen.

Maar dit illustreert precies waarom snagging lijsten zo belangrijk zijn en dat alle problemen zo snel mogelijk worden opgelost om enige onvriendelijke acties in de toekomst te vermijden. Met de kracht van de hedendaagse sociale media, kan een foute stap leiden tot een PR nachtmerrie voor de betrokken partijen in een project.

70 vragen om de betrekken bij een snagging lijst

Onderstaand vindt u 70 vragen die onderdeel kunnen zijn van een snagging lijst, zoals beschreven doo hier vinden en downloaden. De vragen werden gesorteerd volgens de artikel categorie waar ze bijhoren.

Plafonds

• Zijn er enige plamuur tape gewrichten? Check zowel met de lichten aan als met natuurlijk licht).
• Zijn de gaten voor lichten en ventilatie fatsoenlijk gemaakt?
• Kan u enige scheuren zijn in het plafond? Kijk ook de dakraam hoeken.
• Is het dakraam voldoende afgesloten?
• Heeft u toegang tot de zolder? Is ze voldoende geïsoleerd?
• Zijn de rookmelder geïnstalleerd en functionerend?

Muren

• Zijn er tape gewrichten die niet voldoende geschuurd en geschilderd zijn?
• Ziet u enige scheuren rondom de deuren en/of ramen? Bekijk ook de hoeken.
• Ziet u enige schroefhoofden die nog uitsteken?
• Zijn er enige nagelbreuken in houten wanden?
• Kijk na of het schilderwerk voltooid is.
• Ziet u enige gaten, scheuren en/of gebroken hoeken?
• Zijn er enige muurtegels kapot?

Deuren en ramen

• Ziet u enige deuken, buigingen of krassen op de lijsten?
• Kunnen de deuren probleemloos geopend en gesloten worden?
• Sluiten zelfsluitende deuren zoals het hoort?
• Kijk na of alle extérieure deuren weerbestendig zijn.
• Kijk na of alle deuren fatsoenlijk sluiten en op slot kunnen.
• Zijn de scharnieren fatsoenlijk ingeschroefd?
• Is de deur drempel fatsoenlijk geplaatst en afgewerkt zodat er geen water door kan?

Kastjes

• Zijn er enige schroefhoofden die nog zichtbaar zijn aan de binnen- of buitenkant van uw kastjes.
• Kunnen de deuren open en dicht zoals het hoort?
• Inspecteer de schroeven in de scharnieren, zijn deze correct geplaatst?
• Kijk de vormgeving na. Is alles correct geïnstalleerd? Kijk nagels en lijmafwerking na.

Aanrecht

• Inspecteer of de gootsteen fatsoenlijk geïnstalleerd is.
• Kan u enige gaten vinden in de hoeken van het aanrecht?

Vloeren

• Zijn er enige versnipperde uiteindes op het tapijt?
• Kijk de vloertransities na, is alles correct geplaatst?
• Zijn de voegvoegen dezelfde grootte?
• Zijn de vloervoegen correct afgesloten?
• Zijn de tegels in goede staat? Kijk na of er enige schade is.
• Kijk na of muur basis goed is afgewerkt.
• Zijn er enige scheuren tussen de muur basis en de muur?
• Kunt u enige schade zien aan de vloer ter oorzaken van bouwwerken?
• Inspecteer of de transitie strips zichtbaar zin in gebieden waar verschillende soorten vloeren tegemoetkomen.

Mechanisch

• Kijk na of de uitlaat ventilatoren werken.
• Inspecteer of de oven uitlaat goed geïnstalleerd is.
• Werken de registers en diffusors zoals het hoort?
• Kunt u enige problemen identificeren met de installatie van de thermostaat?
• Inspecteer of de filters van de oven schoon zijn en in goede staat.
• Is het leidingwerk fatsoenlijk geïsoleerd en afgesloten? Kijk na of de aannemer deze heeft schoongemaakt aan het einde van zijn/haar werk.
• Merkt u enige geluiden, vibraties of trillingen wanneer de AC en oven in werking zijn?
• Werken de huishoudelijke apparaten?
• Werkt de afzuigkap naar wens?

Loodgieterij

• Werkt de droger ventilatie?
• Inspecteer of de loodgieter armaturen goed zijn geplaatst en afgesloten zoals het hoort.
• Werkt de vuilnis versnipperaar? Als die er is.
• Bekijk de afsluitkleppen. Kunt u enige problemen zien en zijn deze geïnstalleerd zijn in alle plaatsen waar een water connectie beschikbaar is?
• Kijk na of de loodgieterij in de muren bereikbaar is.
• Kijk na of de kranen werken.
• Ziet u enige problemen met het doorspoelen van de toilet?
• Werkt de water boiler?
• Zijn er backstops geïnstalleerd in de pijpleiding?

Elektrisch

• Inspecteer of alle telefoonaansluitingen werken.
• Kijk na of de afdekplaten zijn geïnstalleerd.
• Is het mogelijk om een plafondventilator te installeren in de toekomst?
• Kunt u een muurschakel bezichtigen voor plafondventilators?
• Zijn de circuits fatsoenlijk gelabeld?
• Zorg dat de garagedeur goed werkt en correct is afgesteld.
• Zijn er kabelaansluitingen geïnstalleerd in de verschillende kamers?
• Werkt de irrigatieklok naar wens?
• Waar kan de elektriciteitsdoos gevonden worden?

Tot slot

De belangrijkheid van een vlot snagging proces in de bouw is aanzienlijk groot voor alle projecten. Tijdens het voorbereiden of afwerken van punchlijst, moet u altijd een oogje houden op de toekomst.

Simpel gezien, u zou een duidelijk en gestandaardiseerd proces moeten opzetten welke gerepliceerd kan worden voor toekomstige projecten. Dit kan een fantastische investering zijn voor zowel de hedendaagse als toekomstige projecten.
Hoe beter u wordt in het ontdekken en oplossen van non-conformiteiten, hoe eenvoudiger het wordt om in controle te blijven van uw budget en uw 3-6 weken planning.

Natuurlijk zijn sommige snaggs meer waard dan andere. Niet alle non-conformiteiten hebben een impact op de planning maar een aantal hebben dat wel, waardoor het belangrijk is om uw plan digitaal bij te houden en up te daten.

Op deze manier kan u een intuïtieve projectmonitoring en inspectieproces opzetten en voortdurend optimaliseren, wat uw organisatie een stap dichter bij succes zal brengen.